太古观察： 国产REITs要来了，你做好准备了吗？
导读：REITs，即房地产信托投资基金，是把流动性较低的的房地产投资，转变成为资本市场上的证券资产的金融交易过程。2020年4月30日，中国证监会与国家发展改革委发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》），《通知》一经发布，便引起了业界和社会的广泛讨论。证监会于同日公布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）（征求意见稿）》。
什么是REITs？
REITs，即房地产信托投资基金，是把流动性较低的的房地产投资，转变成为资本市场上的证券资产的金融交易过程。举例来说，假如我有10个房地产项目，评估价值100亿，那么我就可以发行100亿的REITs，每股10元，共10亿股。个人投资者或者机构投资者就可以进行购买，来持有这个房地产项目。
REITs基金运作模式
REITs公募基金是一种经过以公开发行股票或收益凭证的方式汇集众多投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。当然，其发行时需要经过监管部门严格的审批。这是一种较为稳健的投资工具，收入来自于不动产产生的租金和增值，并且强制性地进行分红。因此从风险收益特征角度看，REITs是中低风险、中等回报的稳健增长型产品，介于股票和债券之间。
世界范围内REITs基金发展及现状
1960年，世界上第一只REITs在美国成立。通过REITs，小型投资者拥有了投资大型的房地产项目的机会。
△美国REITs总数量变化
今天，美国的REITs市场已经十分成熟。我们从Nareit（美国房地产信托协会National Association Of Real Estate Investment Trusts）官网数据可以看到，截至2019年末，美国共发行REITs产品219只，市值高达13288亿美元，大约有8000万的美国人通过退休金或者其他投资基金持有REITs。
△美国REITs年度市值变化（1972-2019）单位：百万美元
在美国REITs市场日益成熟之时，其他国家也纷纷地发展起了自己的REITs。其中，亚洲REITs市场发展得十分迅速。日本、韩国和新加坡最早出台REITs相关法律，并批准REITs在本国股票市场上交易。日本的REITs市场尤其活跃。2017年，日本共有58支REITs，总市值达1017.8亿美元。REITs在新加坡和香港同样发展迅猛，同年的总市值分别达到了545.5亿美元和307.7亿美元。
REITs的优势
REITs越发地受到广大投资者青睐，归纳其优点，可总结如下：
1. 使房地产投资动产化、小额化、简单化。使投资者对房地产的投资转化为对有价证券的投资，降低了投资门槛和操作难度。
2. 流动性高。证券化的房地产投资可以在证券市场挂牌交易，这大大提高了产品的流动性和变现能力。
3. 产品收益稳定。REITs的产品收益以租金为主，而收益的90%要拿出来分红，所以REITs的长期回报率比一般股票高。
4. 抵御通胀。在长期货币贬值的背景下，房租收入和地产资产都能够随着通胀上涨，因此REITs能够成为有效抵御通胀的工具。
REITs的风险
虽然REITs是一个十分具有投资价值的产品，但投资该产品时也可能遇到一些风险：
1. 宏观经济风险
比如，2008年受美国次贷危机影响，美国的REITs市值就大幅下降。当今又处在全球疫情之下，疫情势必会直接影响宏观经济。因此，大环境对房产价值及租金的影响，会对REITs的收益和市值产生直接影响。
2. 房地产周期性风险
房地产是周期性资产，以房地产为标的衍生的有价证券可能也会随着房地产行业的周期性波动而产生一定的价格变动。
3. 政策性风险
国家的法律、税务制度、会计制度会影响REITs的负债比例及所持地产资产的估值。此外，地方性的建设规划调整也将直接影响REITs所持地产资产的价值。
谁会投资公募REITs？
目前来看，公募REITs的潜在投资客户应该仍是以银行理财、自营、保险资金等类的机构参与者为主体，例如养老基金，共同基金等。REITs非常满足这些长线稳定资金的投资需求。另外，个人投资者对于REITs的投资兴趣也会非常的高，对于他们来说，国内的投资环境缺乏中等风险、中等收益的产品。
划重点！此次《通知》的重点在哪里？
1.回笼资金，降低地方负债
原来发行的REITs都是以私募的形式，发行数量和范围都很小。目前，我国存量的基础设施价值在3万亿左右，如果都能够进入REITs市场，则能回笼大量资金，降低地方政府负债。
2.重点支持经济发达地区，支持基础设施补短板行业
此次REITs的发行，重点支持的区域为经济较发达地区，优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域。在行业上，优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。
3.应对疫情对经济带来的冲击
受疫情影响，一季度我国GDP同比下降6.8%，要想在受疫情严重冲击的经济衰退中逆势发力，就需要通过资金注入项目来实现发展。REITs具有流动性高，收益相对稳定，安全性较强的特点，尤其对于投资风险偏好较低的保险，社保和养老金等长期投资者来说，有很大吸引力。可以说，REITs能够填补当前中等风险金融产品的空白，拓宽社会资本投资渠道，从而实现资金注入项目，助力经济恢复。
我们的观察
此次推进基础设施REITs公募有利于缓解地方政府债务压力，盘活现有基建存量资产，拓展了社会资本的投资渠道。
在监管方面，《通知》里也提到，中国证监会、上海证券交易所、深圳证券交易所、中国证券投资基金业协会将建立专门的业务受理、审核、备案等工作机制，专人专岗负责，提高工作效率，落实各项监管要求。
从长远角度看，中国版的REITs试点，也能够为以后商业地产及租赁地产的信托基金打下基础。当然，目前各项规则还在征求意见中，具体下地实行时可能还会有一定的改动和变化，对此我们将持续保持关注。
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