太古观察：聚焦集体经营性建设用地入市之《土地管理法》修正
导读
《土地管理法》修正的历史沿革
1988年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第一次修正
2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正
根据2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉、〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第三次修正）
新《土地管理法》为集体土地入市提供法律保障
此次修改的最大不同就在于破除集体经营性建设用地进入市场的法律障碍，结束了多年来集体建设用地不能与国有建设用地同权同价同等入市的二元体制，为推进城乡一体化发展扫清了制度障碍。
原《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。
修改后的《土地管理法》删除了这条，且规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
集体经营性建设用地入市的主体是谁？
目前，我国集体建设用地的所有权存在三种情形，即乡镇农民集体所有、村农民集体所有、村民小组农民集体所有。因此，集体经营性建设用地入市的主体就是“农民集体”
根据《土地管理法》规定，经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，可以出让、出租集体经营性建设用地。
什么样的土地可以入市？
《土地管理法》第六十三条明确了哪些土地可以入市。条件一是符合规划和用途管制，只有土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途的土地才可以入市；条件二是入市的土地需要满足依法登记的条件，这里的登记首先是指集体土地所有权的登记，通过登记明确土地的归属和入市主体，在集体建设用地使用权再次流转的情形，则应当依法进行集体经营性建设用地使用权登记。
集体经营性建设用地入市是否代表农民可以卖地了？
此次集体经营性建设用地入市经常被解读为“农民可以卖地了“，根据《土地管理法》集体经营性建设用地入市指的是土地的使用权，并非所有权。因此，如果只是解读为“农民可以卖地”是片面的，不严谨的。
我们的观察
集体经营性建设用地入市还需要相关的交易平台、交易规则、地价评估、产权登记和服务监管与其配套。对此，《土地管理法》提出了“参照同类用途的国有建设用地执行“的原则，同时授权国务院制定具体办法。
此次《土地管理法》关于集体经营性建设用地入市的改革，其目的在于改变、完善现有建设用地供应的格局。由于入市的集体土地需符合一定条件，如依法登记、符合经营用途的规划、列入土地年度使用计划等，且权利人也需按照规划用途使用土地，故此次改革应不会对土地市场形成较大冲击。
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