太古观察：新冠病毒肺炎（NCP）疫情之下，你的房租可以减免吗？
导读：当前，新冠病毒肺炎（NCP）疫情正影响着人们的工作和生活，在受影响的众多领域里，房屋租赁是群众关注度较高也比较关心的领域，今天我们来就该领域谈一谈疫情当下的房租问题。
一、疫情当前，承租人可以要求减免房租的两大理由
1. 不可抗力
根据我们前文（太古观察：新冠病毒肺炎疫情与不可抗力）所说，从目前来看，当前疫情的性质应属于不可抗力事件。根据《合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力属于法定的免责事由，不归责于当事人，因其造成合同不能履行的，可以变更或者解除合同。
2.情势变更
根据《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，情势变更原则即合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
二、凭借这两个理由就可以找房东减免房租了吗？
1.民宅小区
前几天，一则《深圳房东减免80万租金，惠及200多户租客》的新闻传遍朋友圈，一方面大家都在为这个房东竖大拇指，另一方面很多人就拿着这个新闻去问自己的房东是否有疫情特惠，甚至一些网友还对不减免房租的房东进行言语上的攻击。
从法律上看，承租人支付租金，享有对房屋的使用权和居住权等权益（以合同约定为准）。在此次疫情下，疫情并没有直接或者必然导致房屋无法用于居住，因此承租人想通过不可抗力和情势变更要求出租人减免房租是很难得到支持的。但如果出租人或者该房屋所在小区禁止租户进入的，这种情况就客观上造成这类租赁合同的目的无法实现，此时承租人是可以依据公平原则主张减免部分租金的。如果没有任何一方禁止承租人使用房屋，只是对其进行必要的出入检查，那么承租人是无权主张减免租金的。
2.商业办公
与个人住房租赁不同的是，商业办公或者营业场所会受到政府及有关部门因防治疫情而采取禁止营业等行政措施的影响导致合同不能履行。比如，多地政府就要求各地企业复工时间不早于2月9日24点，且企业还需要在复工时需要向有关部门申请报备。那么承租人可主张此次疫情属于不可抗力，要求适用不可抗力的法定免责制度，主张要求减免相应的租金。
对于已经签订租赁合同，但仍在装修且尚未投入使用的承租人来说，考虑到疫情势必会影响工人复工，最终影响工期完成，承租人可要求适用不可抗力来延长免租期。
三、我们的观察
在法律层面，承租人是否有权要求减免受疫情影响期间的应付房租，是不能一概而论的，而且在司法实践层面，对于是否可以适用不可抗力和情势变更也是十分谨慎的。我们想说，疫情肯定不会只影响某一方，因此合同双方，尤其是租赁合同双方应当在符合法律要求的范围内主动积极地沟通，最大程度地降低各自的损失，保障各自的利益，本着相互理解、诚实信用的原则共渡难关。
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