太古观察：《北京市物业管理条例》亮点解读

2020-05-11 18:52:41 太古观点

导读：近年来，由于物业服务不周或管理不当引发的社区矛盾问题日益凸显。在12345北京市民热线中，物业服务一直是市民热衷投诉的事项。2020年3月27日，《北京市物业管理条例》（以下简称《条例》）由北京市第十五届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过，自2020年5月1日起正式施行。该条例正式出台前征求了2.3万市民、社区工作者和物业管理人员的意见和建议，经过多次修改整理，针对近年来物业管理行业存在的诸多热点、难点和痛点提出了突破性的、科学合理的规定。《条例》出台后引起了社会广泛关注，其内容的亮点主要可以概括为“新”、“细”、“严”三个方面。

亮点“新”：创新性、突破性规定
《条例》首创物业服务人概念，扩大了物业服务主体的范围，推动物业服务企业良性竞争，促进物业服务行业提高服务质量。在《条例》中，将物业管理纳入社区治理体系，建立协商共治机制；规定了物业服务人应参与突发事件应对工作；还明确划分了物业管理区域，费用负担标准等。

亮点“新”举例：明确前期物业费用负担划分的标准
《条例》第二十二条规定，前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业费，由建设单位承担。
出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业费，由业主按照房屋买卖合同的约定承担；房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。

案例：业主从建设单位接收房屋后，应当承担物业服务费
张宁等与北京万科物业服务有限公司物业服务合同纠纷【（2020）京02民终4423号】

案情简介：
北京中粮万科房地产开发有限公司（以下简称万科地产公司、甲方）与万科物业公司（乙方）签订《紫云家园前期物业服务委托协议》，约定甲方委托乙方对中粮万科长阳半岛项目紫云家园项目提供前期物业服务。

徐钰、张宁系北京市房山区长阳镇紫云家园的业主，2013年10月17日，万科地产公司通知徐钰、张宁办理房屋入住手续。但从2014年11月1日到2017年2月28日，两人始终未交纳物业费。因此万科物业公司向法院提起诉讼，要求二人缴纳拖欠物业费与违约金。

徐钰、张宁辩称万科地产公司与万科物业公司签订的《紫云家园前期物业服务委托协议》对他们没有法律约束力，并称2019年公共设施才交付使用，不同意交付之前的物业费。

裁判结果：
买受人接到出卖人的交付使用通知，无正当理由拒绝接收的，物业服务费、相关服务费自通知办理交付使用手续截止之日次日（2013年11月1日）起由买受人承担。
据此法院判徐钰、张宁于判决生效后十日内给付北京万科物业服务有限公司物业服务费11639.99元。

太古解读：
在过去的实践过程中，对前期物业费缴纳主体的划分标准并不明确，因此也引发了很多问题。此次《条例》明确了房屋建设单位承担前期物业责任，就是否收费、收费标准的问题也作出指导，同时结合实际从时间界限上划分了前期物业服务承担责任。

亮点“细”：细化旧物业管理规定的内容
《条例》中细化了旧物业管理规定的相关内容，对于一些模糊不清的相关问题，《条例》中做了很多归纳和补充规定，进一步提高了规定的实操性。

亮点“细”举例：对禁止性行为进行汇总
《条例》第七十八条规定，业主、物业使用人、物业服务人等不得实施下列行为：
(一)损坏、擅自拆改建筑物承重结构、主体结构；
(二)擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营；
(三)违法搭建建筑物、构筑物、障碍物或者私挖地下空间；
(四)违反国家规定，制造、储存、使用、处置爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质；
(五)违规私拉电线、电缆为电动汽车、电动自行车、电动摩托车和电动三轮车等充电；
(六)擅自拆改供水、排水、再生水等管线；
(七)从建筑物中抛掷物品；
(八)制造超标噪音；
(九)侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施；
(十)擅自通过设置地锁、石墩、栅栏等障碍物和乱堆乱放杂物等方式，占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道等共用部位，或者损坏消防设施等共用设施设备；
(十一)擅自改变物业规划用途；
(十二)违反规定饲养动物；
(十三)违反规定出租房屋。

太古解读：
对于房屋的安全合法使用，之前是散布在于多个法律法规中。而《条例》对于这些禁止性行为进行了汇总并加以明确。此条为行政部门执法监管提供法律依据的同时，也在引导业主和物业人员建设和谐社区方面发挥了积极作用。《条例》规定，当这些行为发生时，其利害关系人有权投诉、举报，业主委员会或者物业管理委员会、物业服务人应当及时劝阻。劝阻无效的，可以向街道办事处、乡镇人民政府或者行政执法机关报告。

亮点“细”举例：细化完善公共区域权利制度
《条例》第二十七条规定，业主在物业管理活动中，享有下列权利：
(九)对共用部位、共用设施设备和相关场地使用享有知情权、监督权和收益权；
《条例》第三十四条规定，业主大会依照法律法规的规定召开，决定下列事项：
(七)决定共用部分的经营方式，管理、使用共用部分经营收益等共有资金；
《条例》第四十四条规定，业主委员会应当执行业主大会的决定，接受业主大会和业主的监督，并履行下列职责：
(三)拟定共有部分、共有资金使用与管理办法。

太古解读：
公共区域的管理、使用和收益问题是业主和物业公司产生矛盾纠纷的又一大焦点。程序不清、责任不明晰、监管不到位等种种现象，给物业服务市场的发展带来负面影响。《条例》对此前公共区域管理的相关规定作了进一步细化，明确了业主大会和业主委员会享有的各项权利，强调了公共收益属于业主共有。在第七十四条中还规定了公共收益的使用范围等。

亮点“严”：严格处罚物业管理中的不良行为
亮点“严”举例：对物业管理区域内的危害现象设定严格的处罚规则

太古解读：
《条例》设定了清晰的处罚规则，使得新条例的执行更有操作性，在某些程度上也弥补了原有规定的不足。另外，在《条例》中也针对物业服务企业的违规行为制定了详细的处罚规则，也对物业服务人员起到了警示的作用。

我们的观察
《条例》对诸多模糊不清的热点纠纷问题进行了十分细化的责任归属界定，并配以相应的惩处措施。新实施的《条例》传递出权责一致、公平公开的精神。一方面有利于业主和物业部门对权利和义务进行划分，另一方面也促进了物业服务行业形成“质价相符”的健康行业理念。相信《条例》的发布实施必将切实引导首都物业管理市场规范有序、积极健康地向好发展，对此我们将持续保持关注。